房东是否因疫情必须减免租金,租客能否解除合同

徐巍2020-02-20 11:20:29来源:劳动报

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??日前,上海市房地产经纪行业协会通过其微信公众号发布了《众志成城共克时艰关于适度减免房屋租金的倡议书》,号召业主(房东)以不同形式向承租人减免房租。那么,在实际操作中,房东是否必须减免房租,租客是否能够要求解除合同?针对这些问题,记者采访了业者和法律人士。

??“是否必须减免”无定论

??新冠肺炎疫情突袭,不少商户经营困难,除国有企业房东按政策对中小企业免除租金外,非国有企业房东也纷纷行动。如世茂商业及主题娱乐自1月25日至2月9日期间,免除旗下自持商业项目的所有租金;万达集团自1月24日至2月25日免去全国323个万达广场所有商户的租金和物业费等。据不完全统计,全国约有500家商场对旗下商户推出了类似的租金减免政策。

??对于个人居住性质的租赁,一些行业巨头也快速行动,如链家旗下的自如,对于暂时无法返回租住城市,又到了续约期的自如住客,推出连续一个月的灵活选择,享受与长续同等价格条件;对于3月1日后返回续租或者不续租的客户,将减免2月份的服务费。

??那么,无论哪种形式的物业,房东是否必须减免房租呢?

??上海市正源律师事务所高级合伙人黄铁山对此表示,新冠肺炎疫情属于不可抗力,根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的相关规定,租客可以主张房东免除房租,房东不应拒绝。

??北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人赵星海律师则表示,根据以往对判例判断和从公平共担的原则出发,从春节以来到疫情结束的这段时间里,租客和房东对租金问题还是应以协商减租为主,要求房东必须免租的实际操作性和可行性不强。

??而上海市房地产经纪行业协会的《倡议书》中的表态似乎具有“风向标”意义。协会表示,根据不同的情况,承租人可与出租人协商减免房租,协会不鼓励任何非理性措施,不支持任何道德绑架。

??长期合同不能因疫解除

??对于签了长期合同的租客,是否能够因疫情要求解除合同?

??记者在采访中了解到,一些商场的小经营户表示,因为疫情冲击,其所在的行业可能会受到持续影响,加之自身抵抗风险的能力较弱,这些商户表示希望与商场解除合同。

??对此,律师观点比较一致。根据《合同法》第九十四条的规定,新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力,是否构成合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

??例如,如果商户和商场签订了5年的合同,假如疫情在两个月内过去了,两个月是远远不能覆盖5年的合同周期。“只能说新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响,但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度,疫情结束后租赁合同均可继续履行,合同目的可以实现,故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。”赵星海律师表示。

??个人租房减免靠协商

??对于个人居住性质的租赁,往往牵涉到租客、房东和中介机构三方,情况略有些复杂。

??目前此类租赁有两种形式,一种是房产中介机构居间撮合的租赁,租客如果需要减免租金或者解除合同,中介机构需要帮助租客去和房东协商。租客是否能够达成目的,最终起决定作用的是房东的态度。

??另一种形式是租客、房东和中介机构三方签订协议,房东将房屋包租给中介机构,中介机构进行装修后再租给租客。目前像自如等行业巨头,给予房东的承诺是租金分文不少。对于租客减租的要求,只能减少部分服务费或找房东协商,如果房东不减租而中介公司贸然减租,会让企业背负极大的经济负担。

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