碧桂园安全事故后再陷质量危机:负债超万亿 高周转“大跃进”?

2020-02-20 17:31:40来源:时间财经

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碧桂园

??近日,一篇名为《碧桂园涉嫌“未达标违法交房”,住建局责令停止》的报道致使碧桂园再陷质量危机。

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??该报道称,“碧桂园·君悦海”项目位于海南省陵水珍珠海岸椰林滨海新区,项目、房屋与君悦海售房时的展示和承诺情况反差巨大,房屋根本不具备交付条件,甚至君悦海涉嫌在不具备法定交房条件的情况下仍违法向业主交房。房子内部常见墙皮掉落、天花板渗水、插座渗水、地板楼梯等坑洼不平等现象。 

??时间财经从碧桂园君悦海某销售人员口中也证实了这一点。当询问到碧桂园房子出现墙皮掉落、天花板渗水情况时,王新(化名)表示,那是前几期出现过这样的情况,现在没有了,只有顶楼会出现这种情况,如果不买顶楼的话,碧桂园的房子质量还是可以保证。 

??无独有偶。时间财经联系到了一个碧桂园君悦海的业主。他表示,碧桂园声称的精装房,从朋友那发来的视频看,实际与样板房差距很大。目前还没有交房,质量问题还没有发现。 

??事实上,从去年开始碧桂园的负面信息就接踵而至。2018年7月19日,河南省浙川碧桂园工地发生火灾;7月12日,碧桂园杭州萧山项目地基裂痕,路面塌方;7月2日,河南安阳市中华路碧桂园在建工地发生火灾; 6月24日,上海奉贤区海湾镇的碧桂园项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌,坍塌面积约300平方米,事故造成1人死亡9人受伤。 

??不过,在2018年《财富》世界500强榜单中,碧桂园以2269亿元的营收排第353位,一年跃升114位。从2013年进军千亿军团到2017规模行业领先,再到2018年再度蝉联销冠,碧桂园成为当之无愧的房地产领军企业之一。但碧桂园总负债的数字也另人啧舌,其2018年度更是负债增速大于资产增速,总负债为1.46万亿元,负债率高达89.36%。 

??质量危机 

??墙皮脱落、渗水、工地发生火灾、天花板脱落……在碧桂园建房史上屡见不鲜。

碧桂园

??在微博中有大量用户反映碧桂园的房屋质量问题,一位微博名为“用户6897578059”反映,安徽安庆碧桂园迎江御墅35栋前面8个商铺存在比较严重的房屋漏水现象,作为业主,刚收的楼就遇上漏水,房屋质量存在很大问题,望相关部门实地调查。

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??一位微博名为杨凯乔的发布微博显示,碧桂园世纪城别墅存在严重的质量安全隐患问题!辛辛苦苦赚钱买来的房,居然是一幢空心房!地板钢筋,用的是6厘圆钢筋,而不是楼板规定的12厘螺纹钢,排距很大,现在大门口外的地面也出现了沉降。业主多次与开发商协商赔偿处理,结果被承建商一拖再拖,毫无诚意可言。

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??类似于这样的投诉在微博中比比皆是,与此同时,在新浪黑猫投诉平台中,也有一些因质量问题投诉案例。

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??值得一提的是,碧桂园还涉及多起违规事件。 

??据山东新闻网报道,东营有业主在相关网站爆料,东营香山路碧桂园项目在未取得房屋预售许可证情况下违规销售,济宁太白湖碧桂园中央公园项目变相认筹并不允许使用公积金贷款,德州碧桂园天宸项目无证售房,枣庄碧桂园翡翠蓝山项目因为违法建设被行政机关罚款251100元,聊城碧桂园无证售房等。 

??山东新闻网对此评论称,住宅本是一个耐用消费品,要用50年甚至更长时间,如果在短时间内迅速建成,安全隐患不可避免。房屋质量问题频出的碧桂园,尽管法律责任可免,但是品牌声誉却成为众人诟病的污点,除了排查隐患,碧桂园最该做的是减速。 

??背后高周转 

??碧桂园质量安全事件频发、违规操作的背后或是其高周转的隐忧。

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??据了解,碧桂园是房企高周转实践的佼佼者。借助“成就共享、同心共享”这两个利器,引入跟投,碧桂园集团董事局主席杨国强将税后利润的20%让予员工,极大地调动了区域和项目的热情,帮助公司实现了高周转,速度远高于同业。 

??碧桂园式的高周转,关键是投入产出时间越短,资金周转率越高、资金回报率越高。对于工程来说,任何施工都有其合理工期,如果为了速度和节点出现赶工,极易出现安全、质量问题。 

??碧桂园总裁莫斌曾介绍,参与跟投制度的项目,12个月是个节点,12个月实现资金周转的就可以获得奖励;一线、1.5线城市受制于开工、预售条件的严格,达不到这一标准,可以延到20个月。 

??据中国经营报报道,碧桂园的合伙人制度被认为是目前房企激励机制最彻底的合伙人制。在碧桂园的合伙人机制下,董事会主席杨国强给职业经理人每个项目有15%的参与权。15%的参与权分为三个层次来投,第一层是总部的平台,高管人员共同出资成立跟投基金,每个项目都必须跟投5%,保证对每个项目的平均支持;第二层是区域,区域经理人团队对所在区域的项目跟投5%;第三层是项目,项目本身操盘团队也跟投5%。 

??据中新经纬报道,2015、2016年,同心共享在碧桂园项目大量实施,平均开盘时间缩短至4.3个月,资金周转率可达一年1.5次,成为周转速度最快的房企。区域总和项目总的高额激励,大大激发了区域的买地和销售热情。在市场火爆的2015-2017年,碧桂园数位区域总裁收入过亿,几十位项目总收入过千万。 

??在碧桂园凭借高周转登上行业老大的宝座后,外界对于速度与质量能否兼顾的质疑一直不断累积,高周转也使得碧桂园出现了赶工的现象。 

??微博中还存在大量关于碧桂园深夜赶工的投诉,其中有一条微博称,淮安经济开发区青岛路碧桂园小区工地上夜间施工扰民,砖头不是渣土,白天不可以运输吗?非要大晚上抹黑运砖?超过晚上10点了,又没有办理夜间施工手续,为啥就不能停?

碧桂园

??上海易居房地产研究院总监严跃进公开表示,工地问题反映出,碧桂园在管理上仍有一定缺陷。在区域、项目增多带来的管理半径加大情况下,如何平衡规模和品质、规模和安全、规模和环保的关系,成为管理层的新考验。 

??清晖智库创始人宋清辉并对时间财经表示,碧桂园内控做的不到位。虽然碧桂园集团号称和特级企业合作和一级企业合作,但出现这样的问题,只能说明集团本身内控制度不到位,同时其高负债下的高周转模式太过激进,碧桂园集团应该深刻反省。(北京时间财经 李洪力)

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